L’opportunité d’acheter un camping ?

Est-ce vraiment « CHER » un camping ?
L’achat d’un camping c’est souvent, l’achat :
1°) d’un fonds de commerce
2°) de murs commerciaux
3°) d’une habitation.

Les fonds de commerce de camping sont de plus en plus importants, parce que les chiffres d’affaires ont en moyenne doublé ces dix dernières années et parce que les valeurs corporelles de ces fonds de commerce sont de plus en plus conséquentes du fait de l’accroissement du nombre de locatifs (mobil-homes et chalets) sur ces hôtels de plein air…
L’immobilier commercial d’un camping n’est pas non plus des moindres : une belle assiette foncière, souvent de plusieurs hectares, dans des endroits rares, où se mêlent espace piscines,  jeux, sanitaires, bâtiments de réception et de commerces annexes, équipements communs et techniques.
Une habitation ? Outre le petit logement de fonction nécessaire à l’exploitant, acquérir un camping avec une véritable habitation pour accueillir la famille de l’exploitant représente un investissement supplémentaire, un poids dans votre budget, pour un bien qui ne sera pas « donné » et qui pourtant ne générera pas de chiffre d’affaires.

Tout cela ajouté, vous comprendrez qu’un camping à la vente c’est bien plus que 300.000 €… bien plus qu’une maison (!)
Alors le camping, c’est cher ?
Si l’on observe bien la courbe des prix de vente par rapport à la courbe de progression des chiffres d’affaires dans les campings, on constate un certain parallélisme. La hausse des prix a été aussi frénétique que la montée en puissance de l’économie de l’hôtellerie de plein air. Seul l’achat subséquent de la maison de fonction a pris des proportions sans commune mesure avec la santé tourisme en France.

La sélection d’affaires de camping en vente :
Selon nous, la vraie sélection d’un camping passe par le calcul des besoins du couple, des couples, ou de la famille. Ainsi, le niveau de chiffre d’affaires existant et la rentabilité qui en découle doivent être les premiers critères de sélection, car inutile de penser qu’il vous suffira de deux années d’exploitation pour doubler un chiffre d’affaires et l’amener au niveau de profit souhaité.

Attention, si le nombre de campings en vente peut vous apparaître important, c’est tout simplement parce que l’offre est ici concentrée chez un agent immobilier spécialiste en vente de camping. En fait, ces chiffres sont en trompe l’œil comparativement aux 10.000 structures campings existantes en France. Considérant vos critères de choix et de budget, vous vous apercevrez vite que les affaires intéressantes et accessibles sont réduites… et les opportunités très rares… et convoitées. Elargissez au maximum votre champ d’investigation, raisonnez plus en secteurs géographiques (où vous ne voulez surtout pas aller) et laissez-vous tenter à découvrir ceux que vous ne connaissez pas encore mais dont vous savez qu’ils sont touristiques.
Ne bloquez pas toujours sur un prix, à ce que vous dépensez, mais pensez plutôt à ce que vous allez pouvoir développer rapidement comparativement à ce que vous avez pu analyser, à ce que vous allez gagner !

Le financement du camping :
Acheter un camping, c’est acheter une entreprise. A ce titre, le financement de cette acquisition est bien différent de celui pour l’achat d’une maison. Le prêt pour l’achat d’une maison est octroyé en fonction de vos revenus, or ici le camping sera aussi votre revenu. L’acquisition pour un non professionnel d’un camping avec un crédit à 100% n’existe pas (nous le disons, nous vous l’écrivons), même si ce camping est à vendre murs et fonds avec une grosse garantie immobilière.
Toute banque qui vous épaulera dans votre projet exigera que vous vous investissiez également financièrement dans cet achat de camping. Par expérience, nous savons que le niveau souhaité du financement personnel est généralement à hauteur de 40 % pour un achat murs et fonds, et fréquemment de 50 % pour l’achat d’un fonds de commerce seul.
Je sais que vous êtes allés voir votre banquier et vous a dit le contraire, mais ce que vous avez eu n’est qu’un premier contact sur un projet. Notre agence est au bout de la chaîne et nos quinze années d’expériences sont là pour cautionner ces ratios.
Qui plus est, seule la banque du département du bien choisi prêtera pour cette acquisition de camping, et non votre banquier local.

Bien d’autres sujets peuvent être abordés. Nous sommes à votre écoute pour vous rencontrer et vous conseiller pour la pleine réussite de votre reconversion dans l’hôtellerie de plein air.

A très bientôt…

Sébastien CANTAIS